Project

Realisatie van een Cohousing in Kortrijk. We werken rond een concrete site in Kortrijk: de Prado.

Voorontwerp

Het voorontwerp is een work-in-progress: we onderzoeken verschillende opties en varianten en moeten nog bijsturen in functie van het budget.

Zo moest bvb. de ondergrondse garage er wegens te duur al aan geloven. In het verkoopdossier dat we moeten respecteren wordt immers ook een max. aantal parkeerplaatsen vastgelegd - doorgaans is er enkel een minimum aantal.

inkom en common house gelijkvloers

 

St Denijsestraat 11-15 zal op de gelijkvloers open zijn voor parkeerplaatsen en doorgang voor fietsers naar de fietsenstalling in de tuin.

Er is ook een fietsenstalling vlakbij de voordeur. We zetten volop in op deelwagens, (deel)fietsen en openbaar vervoer.

De hoofdingang bevindt zich tussen de bomen, goed zichtbaar vanaf het rondpunt, maar toch op enige afstand. De belangrijkste gemeenschappelijke ruimte ligt vlakbij de hoofdingang, waar iedereen dus dagelijks passeert. Zo zien we wat er gebeurt, en of het de moeite loont even binnen te wippen. De precieze inrichting ligt nog niet vast.

Zo kan de centrale keuken er bvb uit gaan zien:

gemeenschappelijke keuken

 

De gemeenschappelijke ruimte is oranje ingekleurd. De individuele woonunits krijgen een kleur volgens het type:

typologie van de woon-units

 

De bouwmaterialen liggen vandaag nog niet vast. De binneninrichting van de woonunits wordt door elk gezin voor zichzelf gekozen. Voor het indienen van de bouwaanvraag zal de groep wel een aantal keuzes vastleggen voor de niet-gereserveerde woningen.

Dat zal gaan over

  • de plaats van de nutsvoorzieningen voor aansluiting van keuken en badkamer
  • grootte en positie van de ramen
  • positie van de voordeur
  • positie en grootte van het privé-terras

Ondanks al deze onbekenden, kunnen we toch nu al een glimp geven hoe het gebouw er zal ongeveer zal uit zien:

langs de passerelle op nivo 1

 Vanaf de straat, ziet het er ongeveer zo uit:

helicopterperspectief

 

 

Planning

Planning en projectmanagement

 

groep volledig maken (voorbereidingsfase)

 

start: 2014

einde: 16/05/18

Bouwvergunning aanvragen (ontwerpfase)

start: 16/11/16

einde: 28/4/17 (ten laatste 16/5/17)

reglement & basisakte opstellen (ontwerpfase)

 

start: juni 2016

einde: 16/11/17

 

groep veerkrachtig maken (voortdurend)

lastenboeken opstellen (voorbereidingsfase)

 

financiering zoeken (voorbereidingsfase)

 

aannemers aanstellen (voorbereidingsfase)

aktes verlijden (realisatiefase)

start: groep bijna volledig

einde: 16/6/18 (beter eerder)

 

Verhuizen (realisatiefase)

start: oplevering

bouwen (realisatiefase)

start: akte verleden

einde: oplevering

 

 

Groep veerkrachtig houden (nazorgfase)

As built dossiers bewaren (nazorgfase)

Afspraken mbt onderhoud (nazorgfase)

Boekhouding (nazorgfase)

 

 

Huishoudelijk reglement (nazorgfase)

start: na verhuis

 

 

De aktieve hoofdstukken nu:

Voorontwerp, ontwerp en bouwaanvraag

Eind april willen we de bouwaanvraag indienen. Daartoe wordt nu met de architecten, de ingenieurs en wijzelf beslist over de grote principes, maar ook al over een aantal details.

Leden werving

We organiseren veel info-sessies, houden de website en facebook aktief, maken os bekend.

We komen graag bij jouw organisatie op bezoek om ons project uit de doeken te doen. Contacteer ons gerust.

Groepsvorming

In een bouwproject zijn vergaderingen noodzakelijk. We houden ze wel graag efficient.

Cohousing is ook nog wat anders dan vergaderen:

Leren afspraken maken. Gevoeligheden bespreken voordat ze een probleem worden. Overlegcultuur ontwikkelen. Informatie doorstroming.

 

Missie

Cohousing Kortrijk wil een voorbeeldproject zijn in de zoektocht naar een duurzaam antwoord op de nood aan meer woningen in onze volgebouwde regio.

Compact en dicht op elkaar, zonder de nadelen van de traditionele flatgebouwen.
Voldoende groen, zonder de nadelen en verloren ruimte van traditionele verkavelingen.
Duurzame investeringen die gedeeld worden, zodat ze binnen een redelijk budget vallen.
Collectieve voorzieningen die de jaarlijkse woonkost drukken en tegelijk de ecologische voetafdruk verkleinen.

Cohousing Kortrijk verwelkomt bewoners van alle leeftijden.

Kinderen vinden speelkameraadjes in een veilige omgeving, ouderen vereenzamen niet. De mix van leeftijden en gezinssamenstellingen zorgt dat men elkaar kan aanvullen. Wat voor de ene een probleem is, is voor de andere een kans om zich gewaardeerd te weten.

Cohousing Kortrijk heeft een coöperatieve structuur.

Dit garandeert de gelijkwaardige participatie van alle bewoners in de beslissingen, zowel de financiële als de organisatorische. Op het vlak van ethiek, opvoeding, politieke strekking, religie, geaardheid, sociaal-economische achtergrond etc. maakt elk zijn eigen keuzes.

Overleggen, samenwerken en toevallige ontmoetingen maken van de bewoners – jong en oud – zelfbewuste mensen. Regelmatig gebruiken we de ontspanningsruimte voor een gezamenlijke maaltijd.

Cohousing Kortrijk streeft er naar dat elke bewoner eigenaar wordt van zijn eigen woning.

Dat realiseren we in de eerste plaats via groepsaankopen, die zowel het bouwbudget als de woonkost moeten drukken. Als tweede piste organiseren we een systeem van alternatieve financiering voor wie op de reguliere markt geen lening vindt. Dit systeem is nog in opmaak : we zoeken een goede formule met voldoende juridische bescherming voor financiers én leners.

Waar ? De Kop van de Prado

Cohousing Kortrijk verkende al enkele andere sites, maar geen één is zo interessant en concreet als

De Kop van de Prado

Ideaal gelegen, vlak bij het station en het stadscentrum. Scholen, supermarkten, sport & cultuur, de stadsdiensten, ... liggen op wandelafstand. Met de auto ben je snel op de E17.

Hier willen we in de komende jaren een cohousingproject met 20 woon-eenheden ontwikkelen, met de steun van de stad Kortrijk.

Het project komt in het centrum van Kortrijk

Tussen de Zwevegemsestraat - een drukke ontsluitingsweg, en de Sint-Denijsestraat, een rustige buurtstraat.

Hoek Wandelweg en Zwevegemsestraat

De Pradowijk

Geschiedenis

Bestaande_wijk_rond_park

De Prado was een textielweverij die hier al vanaf de 19° eeuw actief was.
Toen de fabriek sloot en verhuisde, bleef een oud onbruikbaar gebouw achter met errond een hele reeks arbeidershuisjes, vaak in heel slechte staat.

De Pradowijk

De fabriek en de beluikjes errond werden afgebroken en in 1995 grotendeels herontwikkeld tot een sociale woonwijk. Deze wijk is georganiseerd rond een centraal park - het Pradopark. Alleen de bakstenen schoorsteen en twee drukvaten van de stoomketels herinneren nog aan het fabrieksverleden.

En wat met de Kop ?

Eén uithoek van de wijk bleef verweesd achter. De 19° eeuwse huisjes waren afgebroken, maar daar bleeft het bij. De oorspronkelijke plannen om voor een kopgebouw zijn een paar keer aangepast en bijgesteld, maar bleven onuitgevoerd. Zo'n 2500 m² bouwgrond blijft onbenut en wordt nu een gedeeltelijk gebruikt als parking. 

Eind 2013 hakte de stad de knoop door : de kop wordt expliciet bestemd voor de ontwikkeling van een cohousing project.

Krantenknipsels
Regionale nieuwssite

SOK - Stadsontwikkeling Kortrijk

De visie van SOK om op de Kop van de Prado een project van "gemeenschappelijk Eco-Wonen" te realiseren vind je in volgende links :
Link1
Link2

 

 

De Kop van de Prado 100 jaar geleden

De Zwevegemsestraat en de St-Denijsstraat bestaan al eeuwenlang en op de hoek is er altijd wel wat bewoning geweest. Als we de oude kaarten van 18° en 19° eeuw mogen geloven waren het gewoon enkele huizen op de hoek. In de 19° eeuw werden hier vooral arbeidershuisjes gebouwd : een lange rij langs de Zwevegemse straat en een aantal beluikjes of cités tussen beide straten in.

Een duik in de archieven van Kortrijk toont dat er op de Kop van de Prado er nooit een fabriek heeft gestaan. Op ontwerpplannen van net na 1900 voor een nieuwe straat zijn heel precies alle arbeidershuisjes zichtbaar. Steyts Koer, Klakkaards Reke en Barbes Reke bestonden toen ook al. 

Ontwerpplan nieuwe straat 190X - toont woonhuizen Kop van de Prado

In 1965 stonden die beluiken er nog - soms in slechte staat. Deze zijn in een aantal fases opgekocht door de stad Kortrijk en afgebroken. De cité en de huizen dichtst bij het kruispunt eerst, in de jaren '70 voor de aanleg van de parking in 1975. Daarna de huizen van het beluik en nog enkele andere huizen, samen met de ontwikkeling van de PRADO-wijk. Pas na 2000 nog een 6-tal huizen in de Zwevegemsestraat - deze zijn in 2010 afgebroken.

Begin Zwevegemsestraat 1963

Hoek Zwevegemse en St-Denijsstraat 1966

Heel curieus is dat de namen van de straatjes in de Pradowijk verhuisd zijn tijdens de bouw van de Pradowijk. Hieronder vergelijken we historisch en nieuw.

Het Cohousing-project komt dus op de historische Steyts Koer of impasse Sleerin zoals het in de 19° eeuw heette.

 Nieuwe plek Steyts koer, Barbes Reke, Klakkaerts Reke na Bouw Pradowijk

Ontwerpen binnen grenzen

De grenzenGrenzen van het terrein

20 wooneenheden.
2500 m² waarvan 1/3 groen moet blijven
3 bouwlagen à 4 bouwlagen ("de Kop mag opvallen")
Een grillig stuk grond:
 - de uithoek van de oude textielfabriek
 - enkele oude arbeidershuisjes die Kortrijk toevoegde aan het project.
Grenst aan twee drukke straten met veel doorgaand verkeer
En grenst aan een rustige buurtweg en een wandelpad (Steyts Koer)

Dit wordt dus een speciaal geval. Geen woonblokjes-in-een-park-cohousing. Wel iets kernstedelijks. Een uitdaging !

Kan je die ruimte eigenlijk wel aangenaam en zinvol invullen ?
Zoals we het willen met onze missie ?

We onderzochten het samen met architect Curd Loosveldt.
Het antwoord is "JA !".

 

De fantastische mogelijkhedenVisie op invulling van het terrein - Copyright TAIL Architecten

De woonunits zijn grotendeels gegroepeerd in één gebouw langs de noordkant van het terrein. Dit gebouw sluit de drukte van station en hoofdstraten buiten en opent zich naar de tuin, met veel glas waarlangs de zon overal binnenkan. Enkele woonunits liggen apart, aan de Sint-Denijssestraat.

De woonunits zijn gestapeld als appartementen. Deze op het gelijkvloers zijn zonder speciale ingrepen perfect in te richten voor oudere of minder mobiele bewoners. Deze op de verdiepingen hebben een ruim terras op het dak van de onderste units - zo kan iedereen genieten van een klein stukje privé terras.

Het paviljoen - onze gemeenschappelijke living - ligt lekker centraal en kijkt uit op de tuin. Allerlei technische ruimtes (fietsberging, garages, CV, gemeenschappelijk atelier en wasserette, ... zijn deels ondergronds en deels vlot bereikbaar langs de kant van de Zwevegemsestraat.

De tuin is - naar stadsnormen - gigantisch. Plaats genoeg om te ravotten en om leuk in de zon te zitten.

 

Ontwerpen

Het ontwerp start vanaf eind 2014, met :
- de keuze van de architect voor de realisatie van het project. Dit doen we met een wedstrijd waarvoor we 4 architectenbureau's selecteerden. 
- het publiek maken van het verkoopsdossier door de Stad Kortrijk, waarin uitgelegd wordt wat de voorwaarden zijn om op die plaats een duurzaam cohousingproject te ontwikkelen

Lees de tijdlijn met betrekking tot de verschillende periodes.

 

 

Wooneenheden

Veel variatie

We willen een brede mix van soorten woningen. Van familiewoningen tot kleine studio's.
Elke woonunit bevat alles wat nodig is om zelfstandig te wonen: keuken, badkamer, woon- en eetkamer, slaapkamers, ...

De woonunits zijn wat kleiner dan gebruikelijk. Immers,  de niet-courant gebruikte ruimtes in je eigen wooneenheid kan je schrappen : voor de home-cinema, de grote eetplaats voor een familiefeest, de speelzolder voor de kinderen, ... is er het "common house".

We plannen  woonunits met gelijkvloers grondplan : die zijn zonder aanpassingen 100% voor rolstoel-toegankelijk. We plannen ook duplex-units, met slaapkamers in het dak. Onderstaande tabel is indicatief. De ontwerpaanpassingen brengen soms verschuivingen met zich mee.

Naam Aantal Omschrijving en doelgroep m² unit
Type 1 3 eengezins wooneenheid van 115 m² bewoonbare oppervlakte
met 4 slaapkamers, bv. voor koppels met 3 kinderen
115
Type 2 6 eengezins wooneenheid van 95 m² bewoonbare oppervlakte
met 3 slaapkamers, bv. voor koppels met 2 kinderen
95
Type 3 6 eengezins wooneenheid van 80 m² bewoonbare oppervlakte met
2 slaapkamers, bv. voor koppels met 1 kind
80
Type 4 3 wooneenheid van 60 m² bewoonbare oppervlakte
met 1 slaapkamer, bv. voor koppel
60
Type 5 2 studio van 50 m² met 1 slaapkamer, voor 1 persoon 50
       
Totaal 20   1675

Prijs

Duurzaam en energiezuinig

Hoeveel moet een wooneenheid kostenEen betrouwbare prijsraming hebben we niet. De grote onbekenden zijn :
- een duurzame en energiezuinige bouwwijze die de bouwkost per m² toch betaalbaar houdt
- de fiscale randvoorwaarden (BTW-tarief 6% of 21%)

We weten dus nog geen prijzen. Richtlijnen voor de budgetberekeningen zijn: sobere afwerking, degelijke materialen, duurzame technieken, lage onderhoudskost, alles inbegrepen.

 

En alles inbegrepen is echt ALLES : met parkeerplaats auto, aandeel in de gemeenschappelijke delen, volledig afgewerkt ..., met BTW, notariskosten en registratierechten, ...  Vergelijk dit dus niet rechtstreeks met de prijzen die immo-websites gebruiken en waar een pak van die kosten onder de radar blijven.

Het is onze bedoeling om met iedereen die in dit cohousingproject stapt, hierover van in het begin heel open en transparant te zijn.

 

Architecten - Eerste Ronde

Enorme respons

Liefst 19 architectenbureaus stelden zich kandidaat om samen met ons de uitdaging van SOK aan te gaan : realiseer op de Kop van de Prado een duurzaam project voor cohousing.

Uiteindelijk kozen we voor 4 kandidaten die elk een concreet voorstel uitwerken :

Bast - samen met Ryde één vd 4 geselecteerde architecten Ryde - samen met Bast één vd 4 geselecteerde architecten Stramien - één van de geselecteerde architecten Groep III - één van de geselecteerde architecten DAM - één van de vier geselecteerde architecten - BAST + Ryde
- Stramien
- Groep III
- DAM

Op 15 november 2014 werden de verschillende ontwerpen voorgesteld aan de leden, en gemotiveerde bijna-leden.

 

Architecten - Tweede ronde

De sterkste elementen van de 4 concepten vind je in het verslag van 15 november 2014.

Het concept waarmee we ons kandidaat willen stellen is nog niet klaar. We wachten op de concrete inhoud van het verkoopsdossier.

Visienota

In antwoord op het verkoopdossier dat in oktober 2015 verscheen, dienden wij onze kandidatuur in met ons aanbod voor Cohousing op het terrein "Kop van de Prado". Zie de bijlage hieronder.

Op 16 november 2016 werd uiteindelijk een aan/verkoopbelofte ondertekend, waarin de prijs voor de grond en de termijn om de voorwaarden te realiseren vastgelegd wordt.

De belangrijkste voorwaarde: een project te ontwerpen dat voldoet aan de voorschriften in het verkoopdossier.

 

BijlageGrootte
PDF icon Visienota - 20160112 - finaal.pdf1.35 MB